Sme bytové družstvo, vlastníme dva bytové domy, ktoré doteraz splácame formou úveru. S nájomníkmi máme uzatvorenú zmluvu o nájme bytu a nebytového priestoru a o budúcej zmluve o kúpe predmetu nájmu.

1/ Nájomníci mesačne platia nájomné a predpisované zálohové platby. Mesačné nájomné tvorí aj sumu nami plateného úveru – istiny, úrokov, ktoré platíme banke. Nájomníci si tým aj ponižujú zostatková kúpnu cenu pre prípad odkúpenia predmetu nájmu.
Chceme sa týmto spýtať ako po DPH stránke chápať istinu a úroky, ktoré nám nájomca platí?
Jedná sa v tomto prípade o § 39 zákona o DPH? Alebo sa jedná o nájomné podľa § 38 ods. 3? Prípadne je možné chápať túto položku ako prechodnú, ktorá nie je predmetom DPH?
Naše hlavné tržby tvorí správa a poskytovanie služieb pre bytové domy, poskytujeme aj nájom nehnuteľnosti.
Ak by sa jednalo o § 39 zákona o DPH, v § 50 zákona o DPH je citované, že do koeficientu sa neuvádzajú príležitostne poskytované finančné služby oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH /napr. príležitostne poskytnutá pôžička/.
Za príležitostnú transakciu sa pre účel výpočtu koeficientu považuje taká transakcia, ktorá:
– nemá charakter hlavnej činnosti platiteľa,
– netvorí značnú časť obratu z celkového obratu platiteľa,
– platiteľ ju nevykonáva opakovane,
– platiteľovi pri nej nevznikajú opakované náklady, súvisiace náklady netvoria značnú časť celkových nákladov.
Je naša finančná služba príležitostná služba?!
Pre porovnanie máme asi 110 000 EUR tržbu za mesiac, úver /istina a úrok/ sú vo výške 9 000 EUR/platí nám nájomca a my z toho platíme náš úver/. Doba splátky úveru je 25 rokov.

2/ V súvislosti s týmito zmluvami dochádza aj k platbe zálohových platieb na začiatku nájmu.
Pri predaji bytu sa kupujúcemu 10% záloha odpočíta od hodnoty celkovej ceny bytu, tak ako istina, ktorá už bola splatená v jednotlivých mesačných splátkach.
Záloha nie je predmetom dane, ale kedy nastáva dodanie v našom prípade pri zálohe a čo DPH, bude oslobodené na základe § 38 pri predaji, keď sa preddavok preúčtuje do tržieb?